以前国标的层高要求是不低于2.8米,去除楼盘厚度之外,一般只剩下2.6-2.65米之间。
这一条其实不应该说是新标准,我记得最早在2022年的时候住建部就曾经提过建议,只是始终没落地。
不仅仅是层高,两会上住建部长还提到了,将会大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品,着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题。
住宅层高不应小于3.0m,改善型住宅层高不小于3.15m(144平以上的户型);
今年苏州已经有超过6个新规后的项目落地了,大部分都是洋房和小高层,秒杀市面上的二手房。
当然以上规则还正在完善当中,相信后面会有更多城市按照住建部的要求出台新房的建筑标准。
在过去那个缺房子的年代,为了在短时间内解决十几亿人口的居住难题。很多建筑标准都定得比较低。
虽然说一线城市土地稀缺,楼房密度高些,但要过于密,购房者依旧是不愿买单的,至少你要是这个城市的主流。
为什么绿景白石洲在深圳南山如此核心的位置,依旧不好卖,70多层的层高啊,神仙来了估计脚都会抖。
其实,这两年,住建部不断强调要建“好房子”,所有的建筑标准都升级。这两年的新房很明显都跟过去不一样了。
因为我经常去各个城市去踩盘,我自己感觉,建筑新规从去年开始,产品迭代已经很快了。
而本轮会议住建部又再次强调“好房子”的概念,估计各个城市接下来的产品会慢慢的好。
就像当年绿皮火车突然全换成高铁一样,相当于重构一个市场,重新设置一个新的标准和偏好。
除非地段和学位、品质都很能打的次新二手房,否则未来二手市场真的拼不过新房。
首先是价格,在过去高公摊面积的时候,建筑面积130平左右,使用面积才能达到100平。
新规套内106平的房子,建筑面积89平,单价2万,总价178万,套内实际单价1.67万。
按照过去公摊面积来计算,同样套内106平,建筑面积130平,单价2万,总价要260万,套内单价2.4万。
房价越高,中间差距就越大,如果仅看建面单价,大家相差无几,但是一看套内面积单价,差距就很大了。
现在的新房除了超高的得房率之外,容积率也是非常低的,随着7090政策的逐渐瓦解,低于2%容积率的产品也会陆续上场,更别说两梯两户这些都是属于基操了。
以上这些最大的获益者肯定就是准备上车的购房者,但是最受伤的则是过去十年上车的二手房业主。
就像新能源车的车主一样,去年20万还买不到激光雷达,智驾,今年比亚迪统统给你上,配置全都拉满,价格不到10万,老车主直接哭晕。
但没办法,这就是市场之间的竞争,为了抢占市场开发上只能内卷起来开发更好的产品。
现在无论是更新建筑标准,还是提高得房率,最终的目的都是为维护新房市场稳定,二手房嘛,先走一边。
卖出一套新房的得益方,除了开发商,还有地方财政,农民工,装修家电家私等等……
而二手房的受益者只有房东和中介,要是装修好的话,直接拎包入住,如今二手房交易税很多也取消或减少了。
所以二手后续想要卖房,产品上你是没办法竞争的过新房的,唯一的杀手锏就是降价。
也就是说二手房业主还要被持续的被割血,当然有些城市这样的一个过程已完成的差不多了,比如去年深圳的二手房跌倒2017年,基本上和新房的价值差非常相近,后续就很难有下跌的空间。
但有一些没有完成筑底,和新房差距不大的话,尤其是地段一般的老旧二手,估计后续还会继续迎来下跌。
可是,从另一维度讲,大家也别一味要买新规产品,现在谈4代住宅,其实问题和缺点也非常多。加上很多开发商也是鬼精鬼精的,给你包装一些新品质,但是价格就给你抬高。
未来新产品在品质上到底有多高溢价,是很多因素决定,比如衡量是什么地段,如果是豪宅地段,产品的质量的权重更高,刚需地段,品质权重低一些。
所以,并不是说未来的房子价值一定比现在的房子价值高,更重要的是是你花了多少钱,买到了什么价值的东西。
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